Özet
Çalışmamızın konusu TBK 325 kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi maddesi pandemi sürecinde ülkemiz açısından getirmiş olduğu ekonomi sorunların yanında sosyal sorunlara değinilmiştir. Pandeminin ekonomik sorunların insan iradelerinin sözleşme kurulma aşamasındaki iradesinin, sözleşme devam ederken bu iradenin değişiminden bahis edilerek kira sözleşmesinin erken feshi halinde kiracının sorumlulukları ile kiraya verenin hakları yargıtay kararları verilerek ele alınmıştır. Son olarak da TBK 325/2 maddesinin tarafların iyi niyet çerçevesinde nasıl hareket etmesi açıklanmaya çalışışmıştır.
Giriş
Covid-19 pandemisi 17 Kasım 2019 tarihinde Çin’in HUBEİ bölgesinin başkenti olan Vuhan’da ortaya çıkmış ve Türkiye de ilk kez 11 Mart 2020 tespit edilmiştir. Dünya Sağlık Örgütü tarafından toplumsal soyutlanma, toplu şekilde durulmamasını, maske ve mesafe ve hijyen kurallarını hayatımızın ortasına getirmiştir. Bu süreçte ülkemiz açısından idare tarafından hem sağlık alanında hem de sosyal hayata dair birtakım tedbirler almıştır. Bu tedbirlerin başında sokağa çıkmama tedbirleri alınması sonucu insanların evlere kapanması, iş yerlerinin sadece (take away) gel-al sipariş üzerine çalışması ekonomik açıdan zaten enflasyonist bir ülke olması sonucu ticaret hayatında ağır bir süreç geçirilmesine sebep olmuştur. Pandemi sosyolojik olarak beraberinde bireyselleşmeyi özellik de mülkiyetleşmeyi konut arz ve talebini de beraberinde getirmiştir.
Salgın sonunda ülkeler kendi içine kapanarak, kendi ekonomisini canlı tutmaya çalışmıştır. Ülkemiz açısından vatandaşlarına iş yeri kira desteği, işten çıkarılmama yasağı, vergi muafiyeti, kira artışlarına sınırlama, belediyeler tarafından sağlık, hijyen desteği yapılmıştır. Ülkemiz açısından sosyal devlet ilkesinin gereği hem salgın sırasında hem de salgın sonrasında gerek ekonomik gerek sosyal hayata dair birçok destek vermiştir.
Salgın sonrasında tüm dünya çapında yaşanan pahalılaşma konut ve iş yeri kiralarına yansımıştır. Özellikle AVM ler de yabancı para cinsinden verilen kiralar ve yüksek kira bedelleri, salgın boyunca insanların evler de kalması sonucu ticaret hayatında olan durgunluk iş yerleri kiraları kiracılar açısından dayanılmaz hale getirmiştir. İdare tarafından kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan sorunların çözümü için arabuluculuk müessesini, konutlar da kira artış oranının %25 sınırlaması, iş yeri kiralarında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını, kentsel dönüşüm, toplu konut adı altında konutlar çözüm üretmeye çalışsa da ülkemiz açısında kira sorunu halden devam etmektedir.
İnceleme konusu TBK 325 kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi maddesi her ne kadar konut ve çatılı iş yeri kiralarının sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi şeklinde incelense de TBK sistematik açısından ve kanunun düzenlenme yerinde bakımından herhangi bir ayırım yapmayıp genel olarak bütün kiralar bakımından uygulanmaktadır.
Kira sözleşmesinin hukuki tanımı TBK da 299 maddesi tanımlar maddesinde; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir şeklinde açıklamıştır. Tanımdan da anlaşılacağı üzere kiraya verenin asli edimi bir şeyin kullanılması veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bıraktığı, kiracı açısından ise kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesidir. Hem kiraya veren bakımından hem de kiracı bakımından her iki tarafa da karşılıklı borç yükleyen, tarafların iradesi ile oluşan sürekli borç doğuran bir sözleşmedir.
Konumuz olan kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi TBK da düzenlenen m. 325/1hükmünün, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu kısmen değinmiş olsa da tam olarak ele almamıştır. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) yer verilmemiştir. Oluşan kanun boşluğunu Yargıtay, Haksız fiil sayarak bu fiilin oluşturduğu zarara istinaden tazminat sorumluluğu ile çözüme kavuşturmuştur. Günümüz ihtiyaçları doğrultusunda değişen toplum düzeni ve durağan olmayan ekonomi ve insan ilişkileri, kira hukukunda sorunlarını da beraberinde getirmiştir. Kira sözleşmesi her ne kadar taraf iradeleri ile oluşsa da taraf iradeleri dışında gelişen ticari ilişkiler, ekonomik sorunlar, sosyal hayat değişimi sözleşmenin başında oluşan iradeyi zamanla değiştirmektedir. Süre gelen ihtiyaçlar doğrultusunda kiracı açısından konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinin süresine veya fesih dönemlerine uymadan tahliye edilmektedir. Bu süreçte zarar gören kiraya veren açısından kiracı ile yapmış olduğu kira sözleşmesinden elde edeceği faydayı görememektedir. Her ne kadar TBK da kira hukukunun kiracıya koruma amacı var olsa da kiraya verenin mağduriyetini sosyal hukuk devleti olması gereği hakkını korumaya çalışmıştır.
Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi TBK Madde 325
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Sözleşme Süresine veya Fesih Dönemine Uymaksızın Kiralananı Geri Verdiği Takdirde
Kira sözleşmelerinde geçerli olan ilkelerden biri ahde vefadır yani sözleşmeye bağlılık, iki tarafın karşılıklı iradesi oluşturulan bir nevi sadece taraflar için bağlı olan tarafların anayasası olan sözleşmedir. Ahde vefa ilkesini haksız olarak uymayan taraf için tazminat sorumluluğu ya da cezai şart kararlaştırabilirler.
Kanun koyucu madde metnini ’’SÖZLEŞME SÜRESİNE VEYA FESİH DÖNEMİNE’’ olarak ayırmasının sebebi kira hukukunda genel süre TBK 300 de yer alan KİRA SÜRESİ kira sözleşmeleri için geçerli olan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Şeklindekira sözleşmesinin süre bakımından 2 ye ayırmıştır. Belirli süre; olarak tanımlanan kira sözleşmelerinde tarafların ortak iradeleri sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerini belirledikleri sözleşmelerdir. Diğer kira sözleşmeleri de başlangıç ve bitiş tarihi belli olmayan kira sözleşmeleridir. İstisnai süre olarak ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinde süresinin son bulması ile kira sözleşmesinin son bulmayacağı ancak kanunda sınırlı olarak sayılan nedenlerle sonlandırılacaktır.
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde süre ise taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Madde metninde belirsiz süreli kira sözleşmesinin devam ettiği dönem içindeki fesih dönemleri için ön görülmüştür. İster belirli süreli kira sözleşmesi olsun ister belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun sözleşmenin sonra erdirilmesi yine tarafların karşılıklı ortak iradesi ile kira sözleşmesini sonlandırabileceği gibi isterlerse de kira sözleşmesinin süre bitimi nedeni ile fesih edilebilirler her iki durumunda ortak irade anlaşma yönünde ise her iki taraf içinde sorumluluğu ve tazminat doğmayacaktır. Kiralananı geri vermeden kastı da her hangi bir hakka dayanmadan haksız olarak geri vermesi şeklinde olması gerekmektedir, şayet haklı bir olarak geri verme söz konusu var ise ya da taraflar kendi aralarında anlaşarak sözleşmeyi iki taraflı olarak fesih edilirse bu durumunda her hangi bir tazminat yükümlülüğü olmayacaktır. Kanun maddesinin burada aradığı şart sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymayan ve tek taraflı herhangi bir haklı sebep olmadan fesih edenin bu eyleminin sözleşmeye bağlı kalan tarafın zararının önlenmesi amacı ile getirilmiştir. Konumuz açısından konut ve çatılı kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı ve kiraya veren tarafından sözleşme süresine bağlı kalınması amaçlanmıştır ve sözleşme süresi bitiminde geri vermenin haklı bir geri verme şeklinde olması gerektiğini aramıştır. Belirsiz kira sözleşmesinde ise olağan fesih ya da fesih bildirim sürelerine uyularak kiralananın iadesini aramıştır.
Kira hukukunda her ne kadar taraflar kendi aralarında sözleşme feshi yapmak istese de mahkemeler tarafların kendi aralarında yapacağı sözleşme feshini kabul etmeyip ancak ve ancak sözleşme feshini mahkemeler tarafından tespit edilip ilama bağlanarak feshin geçerliliğini kabul etmektedirler. Kanaatimce TBK 325 Kiralananın sözleşme süresinden önce erken tahliyesi de bir nevi kira sözleşmesinin feshidir ancak Yargıtay pek fazla sözleşme feshine girmeyip sadece kiraya verenin uğramış olduğu zararı tazminine yönelik kararlar vermektedir. Nitekim Yargıtay’ın vermiş olduğu bir kararında da taraflar arasında kira sözleşmesinin 6. Maddesine göre kiracı 2 ay öncesinden yazılı olarak ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi dilediği zaman fesh etmek hakkına haizdir…sözleşmenim 6.maddesi uyarınca davanın kabulü gerekirken şeklinde hüküm kurmuştur.Her ne kadar taraflar arasında kira sözleşmesi fesih edilmek istense de Yargıtay’ın sözleşme fesihlerini tarafların iradelerine bırakmayarak bu görevi mahkemelerin görevi olduğunu kabul etmektedir. Fesih kararı bozucu yenilik doğuran bir hak ve ileriye doğru etki etmektedir.
Kiralananın geri verilmesi Yargıtay tarafından devamlılık eden içtihatlarında geri vermenin kiralanın tamamen boşaltılması gerektiğini ve kiraya veren açısından fiili tasarruf edebilecek şeklinde ayrıca yazılı şekilde yapılarak anahtar tesliminin tutanağa bağlanarak yapılmasını aramaktadır. Geri vermeyi hukuki işlem içerisinde yer alan bir maddi vakıa olarak ele alan Yargıtay sözleşmenin feshine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan yıllık kira bedelinin esas alınmak sureti ile yıllık kira bedeli HMK 200/1 Senet ile ispat sınırı üstünde ise ve kiralanın açık muvafakati yoksa HMK 200/2 yönden yazılı delil ile ispatlanabilir. Şeklinde kararı mevcuttur.
Kira Sözleşmesinden Doğan Borçları, Kiralananın Benzer Koşullarla Kiraya Verilebileceği Makul Bir Süre İçin Devam Eder
Kira sözleşmesinden doğan borçlar, kiralananın sözleşme süresine kadar kullanmış olduğu kira bedeli ve yan giderleri kapsamaktadır. Kiralananın iadesinden sonra oluşan zarar ise benzer koşullar da kiraya vereceği makul bir süre devam eder. Kanun maddesindeki anlam kiralayanın müspet zararına denk gelen kiralanın benzer koşullar da tekrar kiraya verme süresidir. Ancak kira sözleşmesine örneğin ‘’kiracı, kira süresi bitmeden 2 ay ya da 3 ay öncesinden kiralanın teslim etmek ve kira sözleşmesini fesih edeceği kiraya verene bildirimde bulunacaktır’’ şeklinde anlaşarak yazılırsa ve usulüne uygun bildirimde bulunursa kiracı açısından herhangi bir tazminat sorumluluğu olmayacaktır.
Her ne kadar TBK 334/2 de Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Şeklinde hükmü var ise de burada sözleşmeye konulan cezai şartın kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmadan kaynaklı olmadığı, kira sözleşmesini süresinden önce sözleşmeyi erken fesih edildiği için cezai şartın talep edilebileceği düşünülebilir. Günümüzde sözleşmeler de erken fesih durumunda ceza-i şart talep etmenin yanında erken fesihten kaynaklı tazminat sorumluluğunu yazıldığı görünmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken taraflar arasında yapılan sözleşmede ceza-i şartın sözleşmeye konulmasının amacının ne olduğunu. Yargıtay, taraflar arasındaki sözleşmeyi inceleyerek erken fesih şartları oluştuğu takdir ve taraflar arasında yazılı kira sözleşmesinde erken fesih halinde kararlaştırılmış cezai şart var ise cezai şarta hükmedip ayrıca erken fesih söz konusu ise erken fesih içinde tazminat kararını vermiştir.
Makul kiraya verme süresi taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bedeline göre belirlemektedir. Örneğin kira sözleşmesinde haklı bir neden olmadan erken fesih halinde 3 ay ya da 4 ay kira bedelinden sorumludur şeklinde madde olması durumunda taraflar için bağlayıcıdır bir hükümdür. Şayet taraflar arasında erken fesih ile ilgili herhangi bir madde olmaması durumunda bu durumda bilirkişi tarafından erken fesih ile tahliye edilen kiralananın anahtar tesliminden sonra ne kadar süre de tekrar kiraya verileceği belirlenecektir. Kiracı tarafından usulüne uygun fesih bildirim sonrasında mevcut kiracının sonrası daha yüksek bir kira bedeli ile kiralanamadığında bunun sorumluluğu kiracıya yüklenemez. Bilirkişi tarafından belirlenecek süre kira sözleşmesinin geriye kalan kira süresinden fazla ise kiracının sorumluluğu kalan sürenin kira parasıyla sınırlıdır.Örnek vermek gerekirse kira sözleşmesinin bitimine 2 ay kalan ve erken iade edilen taşınmazın. Bilirkişi tarafından yapılan araştırma sonucunda aynı taşınmazın tekrardan kiraya verilmesi makul süre olarak 3 ay içinde kiraya verebileceği hesaplanması durumunda sözleşmeyi erken fesih eden kiracı aleyhine sözleşme süresi bitimine 2 ay kalan bir kira bedeli sorumluluğu olacaktır. Kiralanın bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir.Kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kira kiraya verebilmişse kiracının sorumluluğu tahliye tarihi ile yeniden kiralama arasında olan süreye göre belirlenir.
Taraflar arasında kira sözleşmesinde kiralanın iade edileceği süre bakımından kararlaştırılmışsa kiralananın sözleşmede yazılı tarihte usulüne uygun bildirimde bulunarak kiralananın teslim edilmesi gerekmektedir. İade edileceği süreyi geçiren taraf, sözleşme süresin uymadığından karşı tarafın zararını tazmin etmek zorunda kalacaktır. Örneğin kiracı tarafından kiraya verene göndermiş olduğu bildirim de taşınmazı, kira sözleşmesinin hitamından 2 ay öncesinde iade edeceğini bildirdiği halde anahtar teslim tarihi kira sözleşmesinin hitamından sonra yapması durumunda kiracı tahliye tarihine kadar doğan kira bedelinden ve yan giderlerinden sorumludur. Kiracının erken iade hakkını ihlal ettiğini bunun sonucu olarak da kiracının tazminat sorumluluğu olacaktır.
Kiralanın erken iadesi durumunda aynı koşullarda yeniden kiraya verileceği makul sürenin hesaplanmasında bilirkişi tarafından yapılacak yerinde inceleme sonrası verilecek bir hesaplama olması sonucu ödeme emrine itiraz eden kiracı için icra mahkemesi tarafından icra inkar tazminatı verilemez. Çünkü belirli, muayyen bir alacak olmadığından icra inkar tazminatı ödenmez.
Kiracının Bu Sürenin Geçmesinden Önce Kiraya Verenden Kabul Etmesi Beklenebilecek, Ödeme Gücüne Sahip Ve Kira İlişkisini Devralmaya Hazır Yeni Bir Kiracı Bulması Hâlinde, Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçları Sona Erer.
Madde metininde bu sürenin geçmesinden önce yani makul süre başlamadan önce kiracı tarafından ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır kiracı adayı bulması durumunda kiraya verene karşı borcundan sorumluluğu ortadan kalkacaktır. Kiracı tarafından makul süreden sonra önerilmesi durumunda kiracının tazminat sorumluluğu devam edecektir. Kiracı tarafından, öneri için herhangi bir geçerlilik şartı aranmamıştır ispat kolaylığı açısından noterden çekileceği ihtar ile kiraya verene bildirilmesi durumunda kiracı lehine ispat kolaylığı oluşturacaktır. Kiralananı geri iade bildiriminde bulunan kiracının, kiralanan için yeni bir kiracı adayı bulması durumunda kiraya veren tarafından haklı bir gerekçe olmadan yeni kiracıyı adayını kabul etmemesi durumunda kiracının kira sözleşmesinden doğan borcu son bulacaktır. Kiralayan, kiracı tarafından sunulan öneriyi yeni kiracı adayını sözleşmenin tarafı olması için hemen kabul etme durumu yoktur makul süre de düşünerek karar verebilir. Eğer kiralayan yeni kiracı bulma teklifini düşünmek isterse makul sürenin 10 gün olabileceği kabul edilmektedir.
Bu önceki kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ermesi için Yargıtay kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin son bulması için öncelikle usulüne uygun tahliye edilmesi daha sonra anahtar teslimin kanıtladıktan sonra devrin olacağını ve artık kiracı adayı ile kiralayan tarafından yeni sözleşme yapılarak kira ilişkisini en baştan başlanmasını aramaktadır bu şartlar sağlanmadığı takdirde sözleşmenin devam ettiğini kabul etmektedir.
Kira ilişkisinin devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarından sona erer maddesi ile TBK 323/3 Maddesindeki iş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan birlikte müteselsilen sorumlu olur şeklindeki maddesi her ne kadar benzerlik gösterse de ayrıldıkları yer bakımından TBK 323 maddesi kira sözleşmesi devam ederken geçerliliğini kazanırken, TBK 325 maddesi sözleşme sonra erdikten sonra geçerlilik kazanmaktadır.
TBK 325/2 Kiraya Veren, Yapmaktan Kurtulduğu Giderler İle Kiralananı Başka Biçimde Kullanmakla Elde Ettiği Veya Elde Etmekten Kasten Kaçındığı Yararları Kira Bedelinden İndirmekle Yükümlüdür
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Kanun maddesinin gerekçesinde “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” şeklinde, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır ve emredici bir düzenlemedir. Kiraya veren lehine tazminat hesaplaması yapılırken kiracının artık kiralananın usulüne göre devretmiş olması gerekiyor. Aksi halde kiralananın kullanımı devam etmektedir kiracının kira bedeli ve yan giderler sorumluluğu devam edecektir. Örneğin 15 Ocak 2023 de kiralananı devretmiş olan kiracının doğalgaz borcu 15 Ocak 2023 tarihin kadar sorumludur. Kiralanın iade ettiği tarih ile sınırlıdır. Kiralayan fazla bir ödeme alması durumunda bu borcu bilirkişi tarafından yapılacak hesaplama da kiraya verenin alacağından mahsup ederek hesaplama yapması gerekiyor.
Bir başka örnekte kiraya veren tarlasını kiracıya vermişse ve kiracının erken iadesi durumunda kiraya verenin kendi tarlasına ekim yapmışsa bu durumda normal şartlar altında kiraya veren başka bir tarlayı kiralaması ve kiralama ücreti ödemesi gerekirken bu ödemeyi yapmaması durumunda vereceği kira bedelini kiracı için tazminat hesabı yapılırken mahsup etmesi gerekecek.
Elde Etmekten Kasten Kaçındığı Yararları Kira Bedelinden İndirmekle Yükümlüdür
Kiralanın erken iadesi durumunda kiraya verene kiralanan şey artık devir olduğundan bu durumda mülkiyet hakkı zaten kiraya veren de olduğundan iade durumunda artık tasarruf hakkı da eline geçtiğinden kiraya verenin zararı artırmama yükümlülüğü doğacaktır. MK.2 çerçevesinde zararın artmamasına engel olabilecek durumda iken erken iade eden kiracının daha çok zarar görmesini istemesi durumunda kanunun kiraya verene karşı sorumlu tutmuştur. Örnek olarak kiracı tarafından tarlaya ekilmiş mahsulleri zamanında toplaması durumunda kiracı açısından zarar doğurmayacağı aksine ürünün değerinde satılacağı durumda kiraya verenin mahsulü toplamaması durumunda kasten kaçınma söz konusu olacaktır. Bu durumda kiracının talebi olması durumunda gerek hâkim tarafından gerek bilirkişi tarafından bu durumun göz ardı edilmemesi gerekecektir.
Aynı şekilde taşınmazın çatısının küçük bir yerinden su akıtan yerde kiraya veren tarafından zararın daha da artırılmaması açısından tamirci çağırarak taşınmaza ileride daha büyük zarar oluşmaması için tamir edilmesi gerekirken bilerek ve isteyerek yapmaması bu duruma örnek gösterilebilir.
Sonuç
Pandemi sonraki dünya açısından ekonomik, sağlık, sosyal, hayatın pandemi öncesi ve pandemi sonrası diye iki ayırmıştır. Toplum anlayışı yitirilmiş artık bireyselleşme, toplumsal yaşamdan uzaklaşma anlayışı getirmiştir. Artık insanlar tek başlarına toplumdan ari biçimde yaşamını devam ettirmiş. Pandemi dünya çapında salgın olması sonucu ekonomiye de yansıması arz ve talep dengesini bozmuştur. Bu durumda taraf iradeleri oluşan sözleşmeler ve taraflar için bağlayıcı olan sözleşmeler değişen toplum düzeni, insanı yaşam, ticaret hayatının değişmesi sonucu ahde vefa ilkesine zamanla zarar görmesine sebep olmuştur. Salgın süresinde iş yerlerinin kapalı olması sadece restoranlar için gel-al hizmeti vermesi ile büyük AVM ler de özellikle kiracılar açısından kira sorunlarını beraberinde getirmiştir. Kiracılar açısından bu dönemde kira sözleşmesini devam etmesi büyük maddi kayıplara sebep vereceğinden kiracılar açısından kiralananın sözleşme bitiminden önce iadesi sonucunu doğurmuştur.
818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda kiralanın erken iadesi değinse de tam olarak çözüm sunmamıştır. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) kanun da kiralanın iadesi ile ilgili herhangi bir madde yoktur. Bu durumda Yargıtay somut uyuşmazlığı haksız fiil olarak değerlendirmiştir. Her ne kadar kiralanın iadesi konumuz açısından konut ve çatılı iş yeri olarak incelense de madde hükmünden tüm kira sözleşmesi için geçerli olan bir durumdur. TBK da kira hukukunda kiracı bakımından her ne kadar korunmuş olsa da sözleşmenin erken iadesi TBK 325 maddesinde hakkaniyet anlayışı gereği kiraya verenin hakları ve tazminat sorumluluğu yer verilmiştir.
Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı herhangi bir hakka dayanmadan teslim eden kiracının feshi haksız fesih olarak değerlendirerek taraflar arasında erken iadeye ilişkin sözleşmede madde var ise bu sözleşme bağlayıcıdır. Kira sözleşmesinde erken iade olmaması durumunda kiralananı usulüne uygun şekilde iade eden kiracı için tazminat sorumluluğu mahkeme tarafından bilirkişi vasıtası ile iade edilen kiralananın benzer koşullar da ne zaman kiraya verileceği hesaplanacaktır.
Kiracının makul sürenin geçmesinden önce kiracı adayı bularak bu durumunda kiraya verene bildirimde bularak ve kiralayan tarafından kabul etmesi durumunda kiracı açısında borç son bulacaktır. Bu durumda kiracı adayı ile sözleşme yapması kiraya verenin MK 2. ye göre hareket etmesi gerekmektedir.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararlar durumunda. Kiraya verenin normalde yapması gereken masrafı yapmayıp ya da kendisine sağladığı yararları maddi kazanç olabileceği gibi kendi aktifinde çıkması gerekirken çıkmayan yararlardır. Bu durumda kiraya verilecek olan tazminattan mahsup edilmesi gereken alacak kalemleridir. Kiralanın iadesinin veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kasten kaçınması MK.2 ye göre iyi niyet çerçevesinde yapması gereken eylemleri yapmaması durumunda zararın artması durumunda kiraya verenin hareketsiz kalması durumudur. Oluşan bu zararında kiraya verene verilecek olan kira bedelinden mahsup edilerek hesaplanması gerekiyor.
Yazar: Av. Erman UZUN
